Налоги на недвижимость во Франции

Благодаря налоговой конвенции, вступившей в силу 9 февраля 1999 года, российские граждане, проживающие во Франции, могут избежать двойного налогообложения, уплачивая подоходный, имущественный налог и налог на прибыль. Российских граждан, владельцев недвижимости во Франции, обязывают уплачивать налоги на недвижимость в стране местонахождения недвижимости.
Приобретение и содержание недвижимости облагается 3-мя прямыми обязательными налогами:

1. регистрационными сборами при покупке недвижимости (регистрации права собственности)
2. налогом на недвижимость
3. налогом на проживание.

 

Каждая последующая перепродажа недвижимости, сопровождающаяся увеличением стоимости недвижимости, обязывает владельца к оплате налога на прирост капитала с продажи. Все остальные налоги, перечисленные ниже, имеют отношение к налогоплательщику, в зависимости от его ситуации.

 

РЕГИСТРАЦИОННЫЕ СБОРЫ

 

Покупатели недвижимости во Франции сталкиваются с первыми обязательными расходами – регистрационными сборами. Их оформлением и оплатой занимается нотариус при подписании акта о покупке недвижимости. Это, по сути, оплата перерегистрации прав собственности, связанная со сменой владельца.
Сумма регистрационных сборов исчисляется по месту нахождения недвижимости, составляя примерно 5,09 – 5,80% в соответствии с местонахождением недвижимости (департаментальные сборы). Фактический результат дополняется взносом 0,1% и гонораром нотариуса, составляющим 1,5-2%. Сумма регистрационных сборов при покупке объектов на вторичном рынке составляет примерно 7% от стоимости имущества.

 

НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ (LA TAXE FONCIÈRE)

 

Платить данный налог необходимо всем владельцам недвижимости на территории Франции (резидентам и нерезидентам). Земельным налогом облагаются застроенные и незастроенные участки.
Застроенными участками называют любого рода недвижимость, конструкции, в комплексе с пристройками, землями коммерческого и индустриального использования (строительными площадками, складскими помещениями, землей, используемой при размещении рекламных щитов). Они облагаются налогами той коммуной, на территории которой располагаются. Уплате данного налога не подлежат здания, находящиеся в собственности государства, других государств, государственных учреждений, религиозных концессий, а также строения, используемые в сельском хозяйстве. От уплаты налога освобождены лица с пониженным налогом, получающие пособия по инвалидности или из социальных фондов, старше 75-ти лет.
Существует и ряд других освобождений от налога, зачастую лимитированных по времени. Систематически практикуется освобождение новых жилых зданий в течение первых 2-х лет после начала эксплуатации, а также зданий, прошедших реконструкцию, и пристроек к зданиям, некоторого социального жилья (в течение 15 лет), некоторого энергоэффективного жилья (в течение 5 лет).
Незастроенными участками называют все участки, не относящиеся к вышеуказанной категории застроенных участков: болота, поля, леса и прочее. Полностью освобождается от налогов собственность, принадлежащая государству (реки, мосты, дороги), сельскохозяйственная собственность. Временно освобождаться от налогов могут территории, засаженные деревьями, земельные участки, расположенные на охранных участках Natura 2000; плантации грецкого ореха и трюфельных деревьев, которые могут освобождать до 50 лет.
Налог взимают 1 января с владельцев недвижимости за целый год . Если смена владельца происходит в середине года, расчет налога производится пропорционально периоду владения. Для расчета земельного налога руководствуются несложным принципом: налогооблагаемую базу умножают на некий процент, который утверждает местная администрация. В налогооблагаемую базу для застроенных участков входит на 50%
кадастровая арендная стоимость и на 80% – кадастровая арендная стоимость для незастроенных участков. Сумма арендной кадастровой стоимости соответствует типу, площади, местонахождению недвижимости и всем преимуществам этой недвижимости.
Недвижимость, расположенная в престижных местах, отличается более высокой арендной стоимостью и более высоким налогом. Ежегодно, в конце лета, владельцу вручают налоговую ведомость с автоматическим расчетом земельного налога. Если собственник владеет несколькими объектами, он вносит оплату на каждый из них. Оплату производят до 15 октября.

 

НАЛОГ НА ПРОЖИВАНИЕ (LA TAXE D’HABITATION)

 

Лица, распоряжающиеся жилым помещением во Франции на 1 января налогооблагаемого года, уплачивают налог на проживание. Налог взимают со:
* всех владельцев, всех арендаторов или жильцов, проживающих бесплатно
* всех помещений для постоянного или временного проживания («дачных» резиденций).
В помещении должна находиться мебель для проживания (хотя бы частично). Налог касается также подвалов, садов, детских площадок, гаражей, парковочных мест и других конструктивных элементов.
От данного налога освобождают помещения, которые являются территориальными экономическими конструкциями: жилье для студентов университетов или учеников интерната, помещения в дипломатическом или консульском корпусе.
Оплата налога разграничена таким образом: арендодатель квартиры уплачивает налог на недвижимость, арендатор квартиры уплачивает налог на проживание. Налог на проживание взимают с жильцов, проживающих на 1-ое января. Если заселение налогоплательщика состоялось 2-го января, он не оплачивает налог на текущий год. Расчет налогооблагаемой базы производится в соответствии с кадастровой стоимостью аренды помещения. Существуют скидки, применяющиеся по основному месту жительства налогоплательщиков. Ее величину определяют в соответствии с составом семьи и совокупными доходами. Местная администрация применяют скидку и фиксированную ставку департаментального и коммунного налога. Если собственник использует объект, как дополнительную дачную резиденцию, то налог равен налогу на недвижимость.

 

СОЛИДАРНЫЙ НАЛОГ НА БОГАТСТВО (L’IMPÔT DE LA SOLIDARITÉ SUR LA FORTUNE ISF)

 

Владелец недвижимости во Франции, стоящей более 1 300 000 евро, попадает под действие закона об уплате налога на богатство.
Солидарным налогом на богатство ISF называют ежегодный налог, взимаемый в ситуациях, когда величина чистой стоимости имущества во Франции равна или превышает 1 300 000 €, при расчете на 1 января налогооблагаемого года. Сегодня такую форму налогообложения активно обсуждают.
Для расчета налога используют прогрессивную шкалу от 0,5% до 1,5%.
Возможна оптимизация налога, если соблюсти ряд условий, и чем больше пассива, тем меньше налог ISF. Уменьшение налогооблагаемой базы возможно за счет вычета кредита или других обязательств налогоплательщика, входящих в задекларированное имущество. Все виды финансовых вложений и личных средств нерезидентов, предметов и вещей старше 100 лет, относящихся к антиквариату, коллекционных автомобилей освобождаются от декларирования ISF.
Важно помнить, что проживая за пределами Франции, Вы не освобождаетесь от налога ISF. Если налогоплательщик признается резидентом Франции, то декларация ISF должна содержать указания в отношении всех имущественных благ, которые есть у него во Франции и других странах (имущества, недвижимости, банковских счетов) .

 

3% НАЛОГ (LA TAXE DE 3%)

 

Выплата ежегодного налога 3% от стоимости недвижимости производится в ситуациях, когда недвижимость во Франции приобретают на юридическое лицо, а имя настоящего владельца сохраняют в тайне. Этот налог не оплачивается французскими компаниями или компаниями, зарегистрированными в странах, связанных с Францией налоговой договоренностью о предоставлении информации о личности каждого акционера компаний.

 

НАЛОГ НА ПРИРОСТ КАПИТАЛА ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ (LA PLUS- VALUE IMMOBILIÈRE)

 

При продаже своей недвижимости (дома, квартиры или земельного участка) по более высокой цене, чем при ее приобретении, владелец получает прирост капитала. Это разница между стоимостью продажи и покупки. Во Франции к этому капиталу относятся, как к доходу и облагают налогом по фиксированной ставке 34,5% (сам налог 19% плюс 15,5 сумма соц.отчислений).
Налоговая ставка применяется после расчета налоговых скидок за длительность владения недвижимостью. Скидок нет на первые 5 лет владения. При нахождении недвижимости в собственности от 6 до 21 года скидки могут составлять 6% , за 22 года – 4%. Такую скидку учитывают до применения основного налога 19%. Ставка социальных отчислений – 15,5%, скидка на 6 – 21 году владения – 1,65%, за 22 год – 1,60%, на 23 – 30 году – 9%.
Если прирост капитала даже после налоговых скидок выше 50 000 евро, производится выплата дополнительного налога по прогрессивной шкале от 2 до 6%. Владельцев земельных участков под строительство от подобного налога освобождают.
С 1 января 2016 года, если прирост капитала получен нерезидентами, привязанными к социальному обеспечению в других европейских странах, их освобождают от социального сбора 15,5%.

 

НАЛОГ НА ДОХОД ОТ АРЕНДЫ

 

Налоговая администрация во Франции подразделяет доходы в зависимости от типа жилья, сдаваемого в аренду, которая может быть сезонной или долгосрочной.
Налог на доходы от сезонной аренды (меблированной) недвижимости для физических лиц определяется по сумме дохода. Если сумма годового дохода в пределах 15 000 евро, следует автоматическое применение налогового режима «Le régime micro-foncier», который подразумевает фиксированную скидку в размере 30% на доход от аренды полученный за год. Если сумма дохода от аренды недвижимости выше 15 000 евро, следует применение реального дохода от недвижимости «Le régime réel». При расчете чистого дохода от аренды вычитают реальные расходы, связанные с ремонтом здания, заменой элементов котла или трубопроводов, восстановлением кровли, ремонтом существующей электрической установки, расходы, связанные с созданием диагностик, расходы на управление, суммы банковских процентов в случае кредита, налога на недвижимость, страховки и другие.
Доходы от долгосрочной аренды недвижимости для физического лица. В налоговом плане к меблированной сезонной аренде относятся, как к коммерческой деятельности. Аренду немеблированного жилья относят в категорию доходов от торговой и промышленной деятельности (BIC – Bénéfices industriels et commerciaux). Если ежегодный налог от такой аренды не превышает 32 900 евро, следует автоматическое применение режима микро- BIC «le régime micro BIC» со скидкой в размере 50% на вычет расходов. У владельца есть возможность выбора реального налогового режима «le régime réel» при реальных расходах, превышающих 50%-ную скидку. Автоматическое применение реального налогового режима происходит при превышении дохода от аренды 32 900 евро. Налогом облагается полученный чистый доход от аренды. Процент зависит от статуса владельца:

 

Для резидентов: к доходу от аренды суммируют другие доходы и применяют прогрессивный подоходный налог от 14% до 45%.

 

Для нерезидентов: на доход от аренды применяется налог 20%.

 

Если в меблированную сезонную аренду сдается недвижимость, принадлежащая компании SCI, налоговая администрация может применять налог на прибыль для организации. Прибыль от аренды в пределах 38120 евро облагается налогом 15%. Более высокую прибыль облагают налогом 33,33%. Если члены товарищества получают дивиденды, они получают налоговую льготу 40%, а оставшиеся 60% попадают под категорию доходов для физических лиц.

 

НАЛОГ НА НАСЛЕДОВАНИЕ (L’IMPÔT SUR LA SUCCESSION)

 

Налог на наследование оплачивают наследники умерших владельцев недвижимости во Франции. О порядке наследования можно узнать у нотариуса в момент приобретения недвижимости. Наследников назначают по механизмам, контролирующим процесс наследования. По французским законам единственным наследником может стать переживший супруг, либо кровные родственники умершего. Система наследования для кровных родственников соответствует трем принципам: очередности, степеням родства и колену.