Строительство во Франции: что необходимо знать

Благодаря длительному опыту работы во Франции мы лично взаимодействуем с несколькими хорошими архитекторами, дизайнерами и подрядчиками, которые гарантированно обеспечивают хороший результат. Мы порекомендуем вам только профессиональных специалистов.

 

Процедура проектирования и строительства во Франции может отличаться разными подходами и логистикой, обусловленных принципиальными отличиями в методиках в данной сфере во Франции и некоторых других странах.

 

Возможные сложности:

 

В тех случаях, когда из-за проведения строительных работ могут произойти какие-нибудь изменения наружной части существующего строения либо увеличатся жилые и застроенные площади, не обойтись без разрешения на ведение работ. Если изменения коснутся внутреннюю часть здания, получать разрешение на строительство не потребуется, ограничившись подачей декларации и работах.

 

Накануне серьезного ремонта следует обязательно заручиться разрешением на строительство или разрешением на модификацию проекта, если изменения коснутся цвета фасада, формы дверей и окон. По завершении работ получать разрешение будет поздно. Это обязательно приведет к штрафам и колоссальным проблемам, включая возможный снос постройки.

 

Площадь домов строго регламентируется на основании законодательства: на каждом участке фиксируется максимальная площадь «пятна застройки» (COS). В разных районах этот показатель может сильно варьироваться, даже на Лазурном Берегу. Поэтому начать следует с получения информации по существующим нормам. Мы предоставляем следующую услугу: помогаем получить в местной мэрии специальный Сертификат о пятне застройки на конкретном участке. Наличие данного документа гарантирует возможность застройки с фиксацией максимальной разрешенной площади.

 

Во Франции возведение домов ограничено по высоте. Максимальная высота индивидуальных домов составляет от 6,5 до 7 метров до конька кровли.

 

Франция отличается от других стран многочисленными «сервитудами» – юридически зафиксированными ограничениями или наоборот допущениями, например, правом проезда через территорию, правом доступа, ограничением по высоте растений с целью сохранения вида на море и т.д. Необходимо внимательно ознакомиться с наличием/отсутствием их для конкретно выбранных объектов.

 

Даже при соответствии дома всем допустимым нормам, можно получить отказ в разрешении на строительство из-за несоответствия внешнего вида существующей застройке, по причине дисгармонии. Если вы не хотите попасть в подобную ситуацию, мы рекомендуем сотрудничать только с проверенными местными архитекторами, успешно и
давно работающими в выбранном регионе. Их опыт поможет вам исключить ошибки в проекте и потери времени.

 

Дом можно покрасить в ограниченную палитру цветов, определенную для каждого района. Это необходимо для обеспечения цветовой однородности всех зданий.
Вместо 1 подрядчика – 10 и больше. Каждой группой работ занимаются компании, имеющие узкую специализацию. Архитектор во Франции занимается проектами, получением разрешений и наблюдением за ходом строительства, а также защитой клиента перед подрядчиками. Архитектор является главным координатором процесса и лицом, осуществляющим технический надзор за соблюдением качества. Он поможет в регулировке всех административных вопросов, связанных с получением разрешений и сертификатов соответствия. Необходимо обратиться к архитектору, который владеет всеми необходимыми страховками и знает юридическую сторону строительства.
После завершения работ, соответствующих полученному разрешению на строительство или модификации, следует получить сертификат, подтверждающий соответствие выполненных работ. Без сертификата впоследствии можно столкнуться с проблемами с местной администрацией, а также в случае перепродажи с будущими покупателями. Получением данного сертификата должен заняться архитектор, ведущий работы.

 

Владельцы участков земли под строительство должны получать разрешение на проведение строительных работ. В мэрию отправляется заявка по специальному формуляру, с требуемыми документами в комплекте. В течение 15 дней заявка получает регистрационный номер, а ответ мэрия дает в течение 2 месяцев. Если решение в течение установленного срока принято не было, то разрешение дается по умолчанию.
Если необходим специальный контроль за строительством объекта, расположенного, например, рядом с историческим объектом, находящимся под охраной государства, или заповедником, на рассмотрение заявки понадобится дополнительное время:

• От 1 месяца, если планируется строительство в зоне, служащей для защиты ирригационной системы, или поблизости от военного объекта, или на расстоянии менее 100 метров от кладбища;

• До 3 месяцев, если заключение должна предоставить

 

Государственная комиссия по охране исторических памятников, департаментальная или муниципальная комиссия, либо архитектор-эксперт по строительству во Франции.
Разрешение на строительство выдает бесплатно мэр или префект, действующие от имени государства. Обжалование отказа мэра возможно в течение двух месяцев со дня отказа в выдаче разрешения на строительство.
Получив разрешение на строительство, следует направить в мэрию заявление о начале работ. Постановление о разрешении на строительство вывешивается на участке застройки и в здании мэрии. Через 2 месяца после опубликования объявления можно приступать к строительству, но не позднее, чем через 2 года после получения разрешения.
Благодаря публикации разрешения на строительство соседи как заинтересованные стороны в случае необходимости могут опротестовать решение в административном суде.
Предварительная заявка в мэрию направляется для строительства бассейна площадью свыше 10 кв.м., дополнительной площади от 2 до 20 кв.м., переделки фасада. Эта процедура максимально упрощена. Если проект не приведен в соответствие с нормами, в строительстве могут отказать.
Если площадь бассейна менее 10 кв.м., либо площадь некапитального помещения менее 35 кв.м., его можно построить без специального разрешения. Исключение касается участков земли, расположенных на охраняемой территории.
Преимуществом строительства индивидуального дома являются параметры безопасности и экономичности. Площадь и другие особенности объекта строительства соответствуют бюджету покупателя, его личным пристрастиям и вкусу. Проект можно подобрать в каталоге, адаптировать в соответствии с финансами, вкусом и необходимостью.

• Во Франции строго относятся к соблюдению сроков строительства, указанных в контракте.

 

Если же пригласить для строительства индивидуального архитектора, необходимо согласовать в предварительном контракте весь комплекс требований к проекту и финансовых условий. В окончательном проекте архитектор разрабатывает детализированный план и описание, дает оценку стоимости и указывает предварительный срок сдачи объекта. С помощью архитектора проще получить разрешение на строительство и выбрать подрядчика, координируя и контролируя работу бригад вплоть до финальной приемки.

 

Стоимость услуг архитектора:

• Проект + 5% к общей стоимости;

• Проект + подбор подрядчика = 10% к общей стоимости;

• Проект + подбор подрядчика + услуги по координации и контролю строительства =
15% к общей стоимости;

• Дом под ключ, от разработки и проектирования = 5% к общей стоимости.

 

Можно воспользоваться собственным планом для строительства дома, но в таком случае заказчик не сможет заключить договор с единым застройщиком и не получает гарантию завершения работ.
Участие архитектора обязательно, если площадь застройки превышает 170 м2.
При отсутствии участка под застройку и проекта дома эффективней обратиться к подрядчику, который выполняет программное строительство индивидуальных домов. Подрядчики делят большую площадь коттеджных поселков на участки и застраивают их. У Вас будет возможность купить дом, воспользовавшись предлагаемой на данный момент программой.
Подписание контракта строительства по плану
Если в контракте с подрядчиком указано выполнение полного комплекса строительных работ, от проекта до завершения строительства, то отсутствие индивидуального подхода заказчика компенсируется защитой от повышения стоимости строительства. Регламентирование строительных контрактов определено в законе от 19 декабря 1990 года.

 

Контракт обязательно должна содержать информацию в отношении:

• Плана и описания работ, с указанием работ по подключению к коммунальным сетям (канализации, водоснабжения и т.д.);

• Даты начала и окончания строительства, и возможных штрафных санкций в случае их несоблюдения;

• Общей стоимости строительных работ: стоимости плана, гарантий сдачи, налогов, выплачиваемых застройщиком и т.п.;

• Условий пересмотра начальной стоимости (если они предусмотрены);

• Подтверждения гарантии сдачи, страховки профессиональной ответственности и 10-летней гарантии.

• Условий оплаты.

• Условий, приостанавливающих контракт: не подписания соглашения о продаже земельного участка, неполучения кредита, разрешения на строительство или страховки на возмещение работ и т.п.
Предварительная оплата до подписания контракта подрядчику не передается. После подписания оплату осуществляется в соответствии с продвижением строительных работ, с условиями распределения платежей.
До начала строительства: Если у застройщика имеется гарантия возмещения оплаты, обеспеченная банковским учреждением, он может потребовать до 5% оплатить при подписании контракта и еще раз до 5% оплатить после получения разрешения на строительство. Если у застройщика отсутствует подобная гарантия, то он получает 3% оплаты при подписании контракта.

 

По французскому законодательству, на застройщике лежит обязанность по устранению дефектов и неполадок, выявленных не только при сдаче объекта, а также всех изъянов строительства, обнаруженных после принятия объекта. В соответствии с происхождением дефектов и степенью тяжести предусмотрено 3 типа гарантии качества построенных объектов после их сдачи:

 

1. В течение 1-го года гарантируется полное завершение, позволяющее устранить изъяны строительства, отмеченные при сдаче объекта, а также поломки, произошедшие в течение года и указанные в соответствующем заявлении. В данном случае доказательства вины застройщика не потребуются.
2. В течение 2 лет: гарантируется нормальное функционирование, благодаря чему возникает возможность для устранения неполадок функционирования покрытий стен и пола, окон, отопления и других элементов оборудования здания. В данном случае также не потребуются доказательства строительных ошибок, если они не связаны с вмешательством третьего лица или форс-мажорными обстоятельствами.
3. 10-летняя гарантия гарантирует ответственность подрядчиков, архитектора и застройщика за надежность несущих частей и фундамента построенного объекта, даже при обнаружении дефекта грунта. На этом основании, согласно законодательству, необходимо заключение страхового контракта с застройщиком до начала строительства. Косметические изъяны не учитываются.

 

Указанные гарантии служат для защиты прав заказчика и служат залогом безопасности строительства индивидуальных домов во Франции.